در بازار پيش‌فروش مسكن چه خبر است؟

در مسير پيش‌خريد مسكن، ايستگاه حاوي «آپارتمان‌هاي ارزان‌قيمت همراه با تنوع در پيش‌فروش» مسدود شد.

پيش‌‌فروش واحدمسكوني در طول سال90 به دليل اختلاف 20 درصدي قيمت - در مقايسه با واحدهاي آماده تحويل- توانست با جلب‌توجه در بازار تقاضا حجم معاملات پيش‌خريد را افزايش دهد، اما در اين بازار از ابتداي سال تاكنون، سود اقتصادي قيمت‌ها كاملا از بين رفته، طوري كه پيش‌خريداران حالا براي ورود به بازار پيش‌فروش با ترديد مواجه شده‌اند.

هم‌اكنون قيمت پيش‌فروش آپارتمان در مناطق مختلف شهر تهران تقريبا به سطح قيمت واحدهاي نوساز رسيده و به اين ترتيب متقاضيان توان پيش‌خريد مسكن را نيز از دست داده‌اند.

از سوي ديگر انبوه‌سازان كه تا پيش از اين دغدغه «چگونگي فروش در سال91» آنها را به فروش سريع واحدهاي در‌حال ساخت متقاعد كرده بود، طي يك ماه‌ونيم اخير با انصراف از پيش‌‌فروش تصميم گرفته‌اند واحدها را بعد از آنكه تكميل شد، عرضه كنند. سازنده‌هاي سابقه‌دار در بازار پيش‌فروش، علت اين تصميم را انتظار براي افزايش قيمت مسكن در سال جاري عنوان مي‌كنند و دنبال ايجاد قحطي كاذب براي فراهم‌كردن زمينه رشد قيمت هستند.

شرايط جديد حاكم بر اين قسمت از بازار مسكن باعث شده، در بنگاه‌ها فايل‌ مربوط به آپارتمان پيش‌فروشي كاهش پيدا كند. مشاوران‌املاك در اين باره به «دنياي‌اقتصاد» اعلام كردند: عوامل ساخت‌وساز در تهران به دليل اجراي طرح‌تفصيلي جديد و تغييراتي كه اين طرح در ميزان تراكم به وجود آورده، پيش‌فروش را متوقف كرده‌اند تا بعد از اطلاع موثق از طبقه‌نهايي مجاز براي پروژه‌شان، متناسب با آن، قيمت پيش‌فروش را تعيين و اقدام كنند.

تاثير نامناسب طرح‌تفصيلي در بازار پيش‌فروش بيشتر متوجه پروژه‌هايي است كه در مرحله گودبرداري يا اسكلت قرار دارد، چون‌كه در اين پروژه‌ها امكان ازدياد طبقه براي سازنده وجود دارد و چنانچه ضوابط طرح جديد، يكي دو طبقه به تراكم‌مجاز آنها بيفزايد، اين افزايش روي پروژه قابل اجرا خواهد بود.

قيمت‌ «پيش‌فروش» برابر «فروش»

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» در شرايط طبيعي، پيش‌فروش پروژه‌هايي كه در مراحل گودبرداري تا سفت‌كاري قرار دارد معمولا 30 درصد ارزان‌تر از قيمت منطقه – قيمت واحد آماده- انجام مي‌شود و پروژه‌هاي در حال نازك‌كاري نيز 15 تا 20 درصد ارزانتر پيش‌فروش مي‌شود.

اما هم‌اكنون اين فاصله به صفر رسيده و تنها نقطه‌قوت بازار پيش‌خريد، تقسيط بهاي ملك است كه با توجه به قيمت‌كل، پرداخت قسطي نيز غيرممكن شده است.

كارشناسان مسكن ضمن نارضايتي از اين وضعيت توصيه مي‌كنند: متقاضيان حداقل تا پايان فصل جاري از پيش‌خريد خودداري كنند تا شرايط عرضه و قيمت متعادل شود.

گزارش «دنياي‌اقتصاد» از نتايج تحقيقات ميداني صورت گرفته در بازار پيش‌فروش حاكي است: این روزها قیمت پیش فروش واحدهای مسکونی در برخی از مناطق تهران با قیمت پیشنهادی فروش واحد مسکونی آماده تحویل برابر است به همین خاطر بازار پیش فروش واحدهای مسکونی در تعدادی از محله‌های تهران اکثر مشتریان خود را از دست داده و تفاوت این دو نوع عرضه فقط بر سر نحوه پرداخت مبلغ خرید از سوی خریدار است، چراکه متقاضی برای واحد آماده تحویل مبلغ خرید را یکجا پرداخت می‌کند، اما برای واحد پیش فروش شده همان مبلغ را به صورت اقساطی به فروشنده پرداخت می‌کند.

فعالان بازار مسکن همچنان به متقاضیانی که در بازار مسکن قصد پیش خرید دارند، توصیه می‌کنند که در سه ماه ابتدای سال اقدام به پیش خرید نکنند زیرا سه ماه دوم سال فرصت مناسب تری برای خرید است.

طرح‌تفصیلی عامل گرانی؟

یکی از مشاوران املاک فعال در شرق تهران در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: قوانین جدید طرح تفصیلی به طور قطعی بر آینده بازار مسکن از لحاظ قیمت تاثیرگذار خواهد بود شاید تاثیر این طرح در ابتدا دلیلی بر کاهش قیمت واحدهای مسکونی در برخی از مناطق تهران شود، اما به دلیل تراکم که باعث می‌شود تعداد طبقات تغيير كند واضح است که نرخ فروش سیر صعودی را در پیش خواهد گرفت.

خزائی درباره زمان مناسب برای پیش خرید در بازار مسکن خاطرنشان کرد: پاییز و زمستان بهترین فصل برای پیش خرید است زیرا معمولا در این 2 فصل حجم پیش خریداران به حداقل می‌رسد و اغلب سازنده‌ها واحدهای خود را با حداقل یا ارزنده‌ترین قیمت به بازار فروش عرضه می‌کنند.

این مشاور املاک متری 2 میلیون و 500 هزار تومان را در محله‌های درجه 2 و متری 3 میلیون و 200 هزار تومان را در محله‌های درجه یک برای پیش فروش هر متر مربع واحدهای مسکونی در تهرانپارس از سوی فروشنده‌ها اعلام کرد.

تقسيط، تنها حسن بازار

تعدادی از بنگاهداران مسکن در مناطق غرب و شمال‌غرب تهران براین باورند که در گذشته متقاضیانی که قدرت کافی برای خرید نداشتند به بازار پیش فروش رو می‌آوردند تا با شرط اقساط و قیمت کمتر صاحبخانه شوند، اما الان دیگر بازار پیش فروش همچون گذشته لطفی ندارد زیرا قیمت پیش فروش نزدیک به قیمت فروش است و به همین خاطر مدت زمانی که پیش خریدار باید در انتظار تحویل واحد باشد دیگر ارزش ندارد.

به گفته مشاور املاکی در سعادت آباد، اکنون بازار پیش فروش واحدهای مسکونی راکد است؛ چراکه قیمت در تمامی‌بخش‌های بازار مسکن افزایش یافته است و قیمت‌ها کاذب است. نام آور در رابطه با نرخ‌های پیش فروش تاکید کرد: نرخ‌های پیشنهادی در بازار پیش فروش واحدهای مسکونی باعث تعجب همگان شده است؛ چراکه این قیمت‌ها به حدی نجومی‌است که ناخودآگاه بدون اینکه قیمت‌های فروش به ذهن خطور کند، نرخ‌های پیش فروش غیرواقعی به نظر می‌رسد.

این بنگاهدار تصریح کرد: در حال حاضر اغلب فروشنده‌ها در بازار پیش فروش قیمت متوسط واحدهای پیش فروش در سعادت آباد را حدود 5 میلیون و 500 هزار تومان پیشنهاد می‌کنند مگر سازنده‌هایی که برای تامین مالی به منظور اتمام پروژه، واحدهای پیش فروش خود را با قیمت پایین تر به بازار اعلام کنند، این در حالی است که پيش‌تر قیمت واحدهای پیش‌فروش در اين محله 30 درصد کمتر از قیمت فروش واحد آماده تحویل بود.

وی درباره عرف قیمت‌گذاری در بازار پیش‌فروش اظهار کرد: ارزش واحدهای پیش فروش شده از واحدهای تعاونی ساخت گرفته تا واحدهای ویلایی معمولا باید 20 تا 30 درصد از ارزش واحدهای آماده تحویل پایین تر محاسبه شود، در صورتی که مدتی است این فرمول کنار گذاشته شده است.

این مشاور املاک 4 میلیون و 500 هزار تا 5 میلیون تومان را قیمت پیشنهادی هر متر مربع واحد مسکونی در بازار پیش فروش شهرک‌غرب به نقل از مالکان عنوان و تاکید كرد: حتی فایل‌هایی هستند که قیمت پیش فروش آنها بالاتر از رقم مذکور است.

10 درصد نرخ‌های پیش فروش غيرواقعی طبق گفته عده ای از بنگاهداران در محله نارمک حدود 10 درصد از نرخ‌های پیشنهادی در بازار پیش فروش واحدهای مسکونی حقیقی و ارزنده است و مابقی قیمت‌ها به اندازه ای بالا تعیین می‌شود که با قیمت فروش واحدهای آماده تحویل آنچنان تفاوتی ندارد به همین خاطر اکنون فرصت مناسبی برای پیش خرید نیست.

وی درباره قیمت فعلی هر متر مربع واحدهای پیش فروش شده در محله‌های با کیفیت نارمک خاطر نشان کرد: 2 میلیون و 300 هزار تومان را امروز فروشنده‌ها به عنوان حداقل قیمت هر متر مربع واحد پیش فروشی در نارمک تعیین می‌کنند.

بازار مسكن روزهاي خوبي ندارد

طرح تفصیلی جدید باعث شده تا بسیاری از سازنده‌های معتبر از خرید ملک کلنگی در زمان کنونی صرف نظر کنند و از طرف دیگر اغلب سازنده‌های خرده پا در بازار معاملات به صورت معلق باقی بمانند که آیا بخرند یا اینکه دست نگه دارند؟

بنگاهداری در جنوب تهران با اشاره به این خبر افزود: به طور کلی بازار مسکن روزهای خوبی را سپری نمی‌کند زیرا از سازنده گرفته تا مستاجر در بازار مسکن با نوسان و سردرگمی‌رو به رو هستند و طرح تفصیلی جدید هم نمک بر زخم این روزهای بازار مسکن شده است.