10 حقيقت اقتصادي از اجاره‌بهاي مسكن

يك تيم تحقيقاتي، مطالعه‌اي در زمينه مختصات اقتصادي بازار اجاره مسكن در تهران و چند كلانشهر ديگر كشور انجام داده و خلاصه نتايج آن را كه نشان مي‌دهد «چرا اجاره‌بها به چالش روز خانوارهاي تهراني تبديل شده؟» در اختيار «دنياي‌اقتصاد» قرار داده است.

دكتر بهروز ملكي رييس اين تيم تحقيقاتي درباره مهم‌ترين يافته‌ از حقيقت بازار اجاره به «دنياي‌اقتصاد» گفت: ريشه فشار ناشي از اجاره‌بها را «ناتواني خانوارهاي مستاجر در پوشش مبالغ اجاره از طريق درآمد ماهانه‌شان» تشكيل مي‌دهد.

وي با تاكيد براينكه هم‌اكنون تعداد خانوارهاي اجاره‌نشين در كشور رو به افزايش است، افزود: نتايج بررسي‌ها نشان مي‌دهد سهم اجاره‌بها از كل هزينه ماهانه گروه‌هاي مستاجر، رابطه معكوسي با درآمد ماهانه اين افراد دارد به اين معني كه اجاره‌نشين‌هاي كم‌درآمد سهم زيادي از درآمدشان را خرج اجاره مي‌كنند.

براساس يافته‌هاي حاصل از اين تحقيق، بُعد خانوار در گروه‌هاي مستاجر كمتر از گروه‌هاي مالك است و اجاره‌نشين‌ها اغلب زوج‌هاي جوان هستند.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» تحليل نتايج اين تحقيق حكايت از جوان بودن متقاضيان اجاره مسكن از يك‌سو و قدرت پايين درآمدي اين گروه از سوي ديگر دارد. به اين ترتيب در تهران و كلان‌شهرها غالب خانوارهاي تازه تشكيل شده، براي تامين مسكن، اجاره‌نشيني را انتخاب مي‌كنند.

متن خلاصه نتايج اين تحقيق را در زير بخوانيد:

اجاره‌بهاي مسکن حدود 30 درصد از بودجه خانوار را به خود اختصاص می دهد؛ از سوی دیگر این بازار با دارا بودن ابعاد متنوع اقتصادی، اجتماعی و جغرافیایی، نیازمند لحاظ جمیع جهات به منظور اتخاذ سیاست بهینه است.

بر این اساس با استناد به آمارهای رسمی و برخی از مطالعات موردی، مختصات بازار اجاره کشور داراي ابعادي به اين شرح است:

1- سهم اجاره از کل هزینه خانوار، رابطه معکوسی با درآمد خانوار دارد. (اقشار پایین جامعه، درصد بیشتری از درآمد خود را صرف اجاره مسکن مي‌كنند.)

2- میزان اجاره‌نشینی در کشور طی دو دهه گذشته، روند افزایشی داشته است. ( به مرور زمان، درصد بیشتری از خانوارها، اجاره نشین شده اند.)

3- بعد خانوار در اجاره نشین‌ها کمتر از مالکان است. (خانواده‌های مستاجر، کم‌جمعیت‌تر از خانواده‌های مالکان هستند.)

4- اجاره نشینی خانوارها، رابطه معکوسی با سن سرپرست خانوارها دارد. ( مستاجران، جوانتر از مالکان هستند.)

5- سهم اجاره از کل هزینه خانوار، رابطه مستقیمی با جمعیت شهر دارد. (مشکل اجاره‌نشینی در شهرهای پرجمعیت، بیشتر است.)

6- اجاره‌نشینی، رابطه مستقیمی با میزان مهاجرت‌پذیری شهرها دارد. (در شهرهای مهاجرپذیر، تعداد اجاره‌نشین‌ها بیشتر است.)

7- در بلندمدت، نرخ افزایش اجاره‌بها تقریبا منطبق بر نرخ افزایش قیمت مسکن است.

8- در بلندمدت، نرخ افزایش اجاره‌بها تقریبا منطبق بر تورم عمومی است.

9- مشکل اجاره‌نشینی، ناشی از بالا بودن نسبت اجاره‌بها به قیمت مسکن نیست. (درون‌زا نیست) بلکه ناشی از بالا بودن نسبت اجاره‌بها به درآمد خانوار است. (برون‌زا است.)

10- هرچند طرح مسکن مهر، مشکل بسیاری از مستاجران را مرتفع مي‌كند اما با این‌حال، این طرح ظرفیت پاسخگویی به کل نیاز مسکن اجاره‌ای - خصوصا در کلانشهرها- را ندارد.