افزايش تهاتر در بازار مسكن

كمبود معنادار «پول‌نقد» در بازار معاملات مسكن، طرفين معامله را به استفاده اجباري از شيوه‌هاي جايگزين «مبادله ريالي» هدايت كرده و دو شيوه جديد «تهاتر» و «معاوضه» را در اين بازار رواج داده است.

كاهش قدرت‌كششي براي خريد مسكن در بين متقاضيان طي ماه‌هاي اخير كه بيشتر ناشي از جاذبه نقدينگي در بازارهاي ارز و طلا بوده، ‌هم‌اكنون طرف‌هاي عرضه در بازار ملك را ناگزير كرده پيشنهادهاي غيرمعمول براي فروش املاك‌شان به بازار ارائه دهند.

فروشنده‌هاي ملك براي جلب خريدار راضي‌ شده‌اند به جاي انجام معامله‌نقدي، از روش معاوضه استفاده كنند، طوري كه معادل ارزش ملك‌شان، زمين يا ملك در نقطه‌اي ديگر را از خريدار دريافت كنند.

درحال حاضر شيوه معاوضه بيشتر توسط انبوه‌سازان و مالكان واحدهاي نوساز انجام شود تا از اين طريق، آنها بتوانند با فروش آنچه ساخته‌اند و دريافت زمين به جاي آن، امكان ساخت‌وساز جديد را براي خود فراهم كنند.

شيوه تهاتر نيز اولويت بعدي فروشنده‌ها شده و در اين روش، ملك آماده فروش با كالاي باارزشي همچون خودرو مورد مبادله قرار مي‌گيرد. معاون بازرسي اتحاديه مشاوران‌املاك تهران با اشاره به رغبت بازار براي انجام معاملات غيرنقدي تاكيد مي‌كند: خريداران از روش‌هاي تهاتر و معاوضه استقبال مي‌كنند.

كارشناسان مسكن دراين باره معتقدند: شرايط اقتصادي و نوسانات قيمت در برخي بازارها، باعث شده فعالان بازار مسكن به خصوص خريداران تاحد ممكن هزينه‌هاي جانبي معامله را كاهش دهند.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» فروشندگان و انبوه سازان بازار مسکن با افزایش نوسانات بازار ارز و سکه به شکل جدیدی از معاملات مسکن یعنی معاوضه یا تهاتر «ملک با ملک» یا «ملک با خودرو» یا کالاهای دیگر همچون فرش‌های نفیس روی آورده‌اند تا به این ترتیب بتوانند هزینه‌های جانبی معاملات خود را در رکود تورمی بازار کاهش دهند.

کارشناسان و فعالان بازار مسکن سه دلیل عمده برای افزایش تعداد معاملات تهاتری در بازار مسکن عنوان کرده‌اند. برخی از کارشناسان معتقدند کم شدن نقدینگی و تمایل کمتر متعاملین به خرج کردن پول نقد، محتمل‌ترین دلیل برای رشد معامله‌های تهاتری در بازار خرید و فروش مسکن است.

انبوه سازان اما تزلزل بازار ارز وسکه و نوسانات اقتصادی را دلیلی برای ترغیب سازندگان و فروشندگان مسکن به تهاتر عنوان می‌کنند و معتقدند در شرایطی که پول نقد در دست مردم کم شده و ارزش ریال کاهش پیدا کرده است، معامله ملک با پول نقد دردسرساز شده است، بنابراین در چنین شرایطی برای آنکه ضرر نکنند به معاوضه ملکی با ملک دیگر یا مورد دیگر ترغیب شده‌اند.

از سوی دیگر بنگاه داران و فعالان بازار مسکن خرید و فروش ملک در شرایط فعلی بازار را راحت ارزیابی نمی‌کنند و می‌گویند چون پول نقد در بازار وجود ندارد مردم عجیب رفتار می‌کنند و برای اینکه از معامله خود اطمینان داشته باشند و ارزش ریال آنها کاهش پیدا نکند آن را با ملک دیگر یا خودرو معاوضه می‌کنند.

پول نقد در دست مردم کم شده است

فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن دو علت را برای افزایش معاملات تهاتری در بازار مسکن برشمرد و به «دنیای اقتصاد» گفت: دلیل اول این است که چون بازار در حالت رکود به سر می‌برد پول نقد در دست مردم و تمایل به خرج آن کم شده است. دلیل دوم هم این است که چون از لحاظ اقتصادی نوساناتی وجود دارد کنشگران بازار سعی می‌کنند تا در معاملات هزینه‌های جانبی را کم کنند.

او ادامه داد: یعنی به جای اینکه افراد یکبار ماشین خود را بفروشند و با پول آن خانه بخرند در یک معامله برای کاهش هزینه‌ها و اطمینان بیشتر ماشین خود را با ملک معامله می‌کنند یا اینکه انبوه‌سازان به جای فروش مستقیم ملک خود و خرید زمین برای شروع پروژه‌ای جدید، آپارتمان نوساز را با ملک کلنگی برای استفاده از زمین آن معاوضه می‌کنند.

یزدانی زیاد شدن شیوه تهاتر ملک با ملک در بازار مسکن را تحت تاثیر جذاب شدن بازار ارز و طلا و رفتن نقدینگی به سمت این دو بازار عنوان کرد و افزود: برای رونق معاملات مسکن و کاهش التهابات بازار ارز و سکه راهی وجود ندارد، چرا که تحولات اخیر بازار ناشی از سیاست‌های کلان در بخش نقدینگی در چندین سال گذشته بوده است که جز با ایجاد ثبات در بازار ارز راه‌حل دیگری برای آن وجود ندارد.

جو روانی بازار ارز به مسکن رسوخ کرده است

حسام عقبایی، معاون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز تمایل به معاملات تهاتری در بازار ملک را ناشی از نوسانات حبابی بازار ارز و طلا دانست و اظهار کرد: اگر این فرض را درست بدانیم که تعداد معاملات معاوضه‌ای یا تهاتری در بازار املاک زیاد شده است، نبود ثبات در قیمت‌ها خصوصا در کالا‌ها را باید مهم‌ترین دلیل ترغیب مردم به این شکل از معاملات برشمرد.

او اضافه کرد: با توجه به وضعیت متزلزلی که در بازار ارز وجود دارد توانمندی مردم برای خرید نقدی ملک کاهش پیدا کرده است و تهدید جدی برای سرمایه‌گذاری افراد محسوب می‌شود به همین دلیل فروشندگان انگیزه بیشتری دارند تا برای ایجاد ثبات در معامله خود ملک خود را با ملک دیگر جابه جا کنند؛ در صورتی که اگر ملک خود را تهاتر نکنند با توجه به بازار حبابی که وجود دارد ممکن است طرف ديگر معامله درصدد فسخ قرارداد برآید.

او تصریح کرد: این در حالی است که تا چند سال پیش مردم بعد از معامله تا چندین ماه دغدغه کاهش یا افزایش ارزش ملک خود را نداشتند و با اطمینان بیشتری معامله می‌کردند. در شرایط فعلی هم ممکن است، تغییر روزانه قیمت‌های ارز وطلا در بازار مسکن روزانه نباشد اما جو روانی ایجاد می‌کند.

عقبایی معامله به شیوه تهاتر را در مقایسه با معامله نقدی مثبت ارزیابی کرد و گفت: اگر معامله به صورت تهاتر باشد اساسا بهتر است؛ اما در شرایطی که بازار در ثبات به سر می‌برد به این شیوه معامله کمتر روی می‌آورند.

یک توصیه حقوقی برای معاملات تهاتری

او به متعاملین شیوه معاوضه توصیه کرد: اگر مورد باب میل خود را پیدا کردند معامله به شکل معاوضه در شرایط فعلی اطمینان بیشتری دارد، اما بهتر است برای جلوگیری از مشکلات حقوقی این نوع معاملات برای هر کدام از پلاک‌های ثبتی قراردادی جداگانه ثبت کنند تا در صورت بروز هرگونه اشتباه یا مشکل حقوقی بتوانند برای هر پلاک جداگانه اقامه دعوی کنند.

او اضافه کرد: تنظیم قرارداد و مبایعه‌نامه برای املاک به مبادله پول ارتباطی ندارد و در صورت معاوضه یک ملک با ملکی دیگر این قرارداد ثبت و بنگاه دار دستمزد خود را دریافت می‌کند. به عنوان مثال در ازای معاوضه یک ملک با 3 ملک دیگر و تنظیم چهار نوع قرارداد بنگاه دار برای چهار قرارداد حق کمیسیون اصلی(پورسانت) خود را دریافت می‌کند.