اجاره‌ بهای مسکن چگونه تعیین می‌شود!

اگر مستأجر هستید حتما تا به حال از خود پرسیده‌اید که صاحبخانه بر چه مبنا و معیار و ملاکی نرخ اجاره‌بها را تعیین می‌کند و هرساله آن را بالا می‌برد. اگر می‌خواهید به پاسخ این پرسش برسید، اولین راه این که از صاحبخانه‌تان بپرسید.
 
در این صورت با دو پاسخ مواجه خواهید شد. نوع اول این است که مال خودم است، اختیارش را دارم که خب راست هم می گوید. چه پاسخی برای او دارید؟ اگر راضی هستید که بمانید و اگر نه، می توانید اسباب و اثاثیه را جمع کنید و به فکر سرپناهی دیگر و با قیمتی مناسب تر باشید.
 
اما نوع دوم پاسخی منطقی تر است که می توانید بنشینید و با هم بحث کنید تا به نتیجه برسید.
 
برخی از همین روش های منطقی در تعیین اجاره بها که منصفانه تر به نظر می رسد، در بازار به چند صورت مرسوم است که به آنها اشاره می شود.
 
تعیین اجاره بها بر مبنای نرخ تورم
 
همه ساله تلاش می شود که درآمد حقوق بگیران بر مبنای تورمی که در سال گذشته ایجاد شده، افزایش یابد. بر این اساس گفته می شود که درآمد اجاره بگیران نیز باید بر همین اساس افزایش یابد تا قدرت خرید آنهایی که از این محل ارتزاق می کنند نیز کاهش نیابد. بنابراین اگر امسال صاحبخانه تان افزایش 30 درصدی اجاره بها را درخواست کرد، زیاد تعجب نکنید.
 
این روش البته در شرایط فعلی که تورم بسیار بالاست، یکی از غیرمرسوم ترین روش ها در بازار اجاره بها به شمار می رود و معمولا بر سر آن توافق نمی شود. اما در سال های گذشته که تورم کمتر بود و باید بر مبنای همین روش عمل شود، افزایش اجاره بها بیشتر از نرخ تورم بود.
 
روش تعزیراتی
 
در دو سال گذشته طرحی در بازار اجاره بها به اجرا درآمد که گرچه به اذعان بسیاری از کارشناسان و دست اندرکاران بازار، از ابتدا روشی غیرعملی بود و در نهایت هم با شکست مواجه شد، اما به هر حال می توانست محلی برای مطالبه مستأجران از صاحبخانه ها باشد.
 
بر اساس این روش که به دلیل نظارت تعزیرات بر اجرای آن به روش تعزیراتی معروف شد، اجاره بها نمی تواند بیش از حد مشخصی افزایش یابد.
 
این نرخ در سال 90 بین 7 تا 9 درصد و در سال گذشته 13 تا 15 درصد تعیین شد. مبنای این روش هم تا حدود زیادی بر انصاف پایه گذاری شده است. یعنی در واقع اگر قرار باشد امسال هم طرح تعزیراتی اجرا شود، یقینا سقف افزایش اجاره بها را بسیار کمتر از 30 درصد تعیین خواهد کرد.
 
عرف منطقه
 
این روش که شاید از مرسوم ترین روش ها باشد، در بسیاری از مناطق ملاک عمل قرار می گیرد. یعنی اگر صاحبخانه تان از آن آدم هایی نبود که بگوید: مال خودم است و اختیارش را دارم، می توانید با توجه به عرف اجاره بهایی که در منطقه محل سکونت تان وجود دارد، با او بر سر میز چانه زنی بنشینید.
 
نکته قابل توجه در این باره آن که در شرایط کنونی که قدرت خرید مردم بویژه اجاره نشین ها کاهش پیدا کرده، صاحبخانه ها چاره ای ندارند جز این که با این بازار به اصطلاح خودشان، خراب، کنار بیایند.
 
یعنی اگر کسی بخواهد ملکش را با نرخی بالاتر از عرف منطقه اجاره بدهد باید پیه خالی ماندن خانه اش را برای یک مدت قابل توجه به تنش بمالد. یک نکته مهم دیگر هم در این باره وجود دارد. عرف منطقه، آن چیزی است که به عینیت تبدیل شده است.
 
یعنی فقط قراردادهای منعقد شده در بنگاه ها می تواند به عنوان عرف منطقه در نظر گرفته شود؛ نه آگهی های روزنامه ای و ارقام پیشنهادی همسایه ها. مطمئن باشید که همیشه تفاوت قابل توجهی بین این دو رقم یعنی ارقام پیشنهادی و قطعی وجود دارد.
 
اجاره متری
 
اخیرا روشی در بازار اجاره بها در حال مرسوم شدن است که نرخ اجاره را بر مبنای متراژ واحد مسکونی تعیین می کند. در این شیوه مالکان ارقامی بین 700 هزار تومان تا یک میلیون تومان را به ازای هر متر خانه پیشنهاد کرده اند که با یک محاسبه سرانگشتی، معلوم می شود که این روش نیز با اقبال چندانی در بازار مواجه نخواهد شد و بساط آن اگر جمع نشود، گسترده هم نخواهد شد.
 
به عنوان مثال اجاره یک خانه 70 متری با این روش، چیزی بین 50 تا 70 میلیون تومان می شود که به نظر نمی رسد رقم منصفانه ای برای اجاره یک خانه با این متراژ باشد. البته برخی فعالان بازار مسکن معتقدند که چون تمام هزینه های ساخت خانه، به صورت متری تعیین می شود، مالکان هم چاره ای ندارند جز این که برای اجاره هم مبنا را بر اساس متراژ محاسبه کنند.
 
یک میلیون تومان؛ مساوی 30 هزار تومان
 
چیزی که سال هاست در بازار اجاره بها رایج و ملاک عمل است، برابر گرفتن هر 30 هزار تومان اجاره ماهانه با یک میلیون تومان رهن است. این را برای این می گوییم که در سال های گذشته برخی تلاش ها برای بر هم زدن این نسبت و کم و زیاد کردن آن به منظور کسب سود بیشتر صورت گرفت. اما هیچ گاه نتوانست جای خود را در بازار باز کند. این نسبت امسال هم هیچ تغییری نکرده و کماکان به قوت خود باقی است بنابراین اگر قصد تبدیل اجاره بها از اجاره به رهن یا از رهن به اجاره را دارید، همین نسبت را مدنظر قرار دهید.