جزئیات وام سه سطحی برای مسکن

دنیای اقتصاد: طرح‌هايي كه طي يك‌سال و نيم اخير توسط وزارت راه و شهرسازي و بانك مسكن، براي «ركودزدایی و تقويت قدرت خريد مصرفي مسكن» به مرجع سياست‌گذار پولي پيشنهاد شده بود، در جلسه عصر ديروز شوراي پول و اعتبار بررسي نهايي شد. يكي از طرح‌هاي راه يافته به اين شورا، ايجاد صندوق پس‌انداز «يكم» در بانك مسكن بود كه با تصويب آن، تسهيلات خريد مخصوص «خانه‌اولي»‌ها برحسب طبقه‌بندي جمعيتي شهرها در سه سطح 40، 60 و 80 ميليون تومان مشروط به سپرده‌گذاري حداقل يكساله، پرداخت خواهد شد.

وام 80میلیونی برای تهران در نظر گرفته شده است. صندوق «يكم»، با لحاظ اصل سپرده كه معادل نصف وام‌ها در نظر گرفته شده، مبالغي بيش‌از اين سه سطح را در دسترس متقاضيان مصرفي قرار مي‌دهد و باعث سيگنال مثبت از روزهای آینده به سازنده‌ها بابت تسريع در تكميل آپارتمان‌هاي نيمه‌كاره و در نتيجه، رونق این بخش خواهد شد.

دومين طرح مورد بررسي در جلسه دیروز شوراي پول و اعتبار، انحصارشكني از پرداخت وام مسكن با آزادسازي سه نوع وام خريد 40، 50 و 60 ميليوني در ساير بانك‌ها بود که به تصویب نهایی رسید. برای تسهیلات در نظر گرفته شده در صندوق پس‌انداز «یکم»، نرخ سود 14درصد و بازپرداخت حداکثر 12ساله در نظر گرفته‌ شده‌ که در استطاعت میان درآمدها ارزیابی می‌شود.

شورای پول و اعتبار تصویب کرد؛ وام 80 میلیونی برای «خانه‌اولی»‌ها

شب گذشته اعضای شورای پول و اعتبار با راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم در بانک مسکن و افزایش سقف تسهیلات خرید در سه سطح موافقت کردند.

براساس مصوبه جلسه دیشب شورای پول و اعتبار، در راستاي کمک به رونق توليد در بخش مسکن و ارتقای قدرت خريد خانوارها و تشويق متقاضيان مسکن به پس‌انداز و به‌منظور تحقق سياست‌هاي تنظيمي دولت برای خروج غيرتورمي اقتصاد از رکود، موارد زیر به تصويب رسید:

حساب صندوق پس‌انداز مسکن يکم (خانه اولي‌ها) از محل سپرده‌گذاري واجدين شرايط با حداقل دوره انتظار يک‌سال برای اعطاي تسهيلات خريد مسکن از محل اين حساب تشکيل می‌شود. سقف فردي تسهيلات خريد مسکن به خانه‌اولي‌ها از محل اين طرح در «شهر تهران»، «شهرهاي بزرگ بالاي 200 هزار نفر جمعيت» و «ساير مناطق شهري» به ترتيب به ميزان 800، 600 و 400 ميليون ريال تعيين شد. نرخ سود تسهيلات اعطايي از محل اين حساب، 14 درصد در نظر گرفته شده است.

بانک مسکن در پذيرش سپرده‌گذاران و اعطاي تسهيلات ملزم به‌رعايت تعادل منابع و مصارف حساب است.

براساس این مصوبه، دوره بازپرداخت تسهيلات حساب صندوق پس‌انداز مسکن «يکم»، حداکثر 12 ساله است. دستورالعمل اجرايي اين مصوبه و نحوه تسهيم منابع در مناطق شهري توسط بانک مسکن تهيه و به تصويب بانک مرکزي خواهد رسيد.

شوراي پول و اعتبار ضمن لغو ممنوعيت اعطاي تسهيلات خريد مسکن توسط بانک‌ها ( لغو ماده 12 مجموعه سياست‌هاي پولي، اعتباري و نظارتي نظام بانکي مصوب دي ماه 1390) موافقت کرد، امکان اعطاي تسهيلات خريد و ساخت مسکن توسط کليه بانک‌هاي دولتي و خصوصي از محل منابع خود در قالب سقف‌هاي زیر فراهم شود: سقف این نوع تسهیلات برای شهر تهران 600 ميليون ريال به‌ازاي هر واحد مسکوني و برای شهرهاي بزرگ بالاي 200 هزار نفر جمعيت 500 ميليون ريال به ازاي هر واحد مسکوني و همچنین در ساير مناطق شهري 400 ميليون ريال به ازاي هر واحد مسکوني تعیین شده است. نرخ سود اين تسهيلات بر اساس مصوبات شوراي پول و اعتبار تعيين می‌شود. اعطاي تسهيلات ساخت با رعايت سقف مشارکت مدني بانک‌ها حداکثر80 درصد هزینه ساخت خواهد بود.

تسهیلات 30، 40 و 50 میلیونی برای «همه» در سایر بانک‌ها

عصر دیروز مقرر شده بود 1+3 طرح پیشنهادی از سوی بانک مسکن، وزارت راه و شهرسازی و برخی بانک‌های خصوصی و دولتی، برای «نحوه تامین مالی مسکن و خروج غیرتورمی این بخش از رکود» در جلسه شورای پول و اعتبار، بررسی نهایی و سپس تصویب شود.

گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات این پیشنهادها حاکی است: همه طرح‌های تدوین شده در نهایت به «نحوه افزایش وام خرید مسکن» و البته «چگونگی انحصار شکنی از عاملیت پرداخت این تسهیلات» ختم می‌شود، طوری که برای خانه‌اولی‌ها، سه نوع تسهیلات شناور با سقف بالاتر از سایرین و البته با نرخ سود کمتر، در بانک مسکن پیش‌بینی شده و برای سایر متقاضیان مسکن نیز باز هم سه وام خرید شناور اما با سقف کمتر و نرخ سود بالاتر در همه بانک‌ها در نظر گرفته شده است.

سومین طرح نیز به وضعیت فعلی اوراق 45 میلیونی و 50 میلیونی زوج‌های جوان در بانک مسکن مربوط می‌شود که قرار بود عصر دیروز پس از بررسی نهایی، به ترتیب به 60 و 70 میلیون تومان افزایش یابد. طرح آخر نیز استفاده مجدد از خط اعتباری اولیه مسکن مهر برای رفع چالش «کسری منابع» صندوق پس‌انداز خانه‌اولی‌ها را شامل می‌شود.

در قالب طرح اول که 6 ماه پیش برای اولین بار کلیات آن توسط «دنیای اقتصاد» اعلام شد و سپس در دی ماه 93 در همایشی از زبان مدیرعامل بانک مسکن به آن اشاره شد، قرار است یک صندوق پس‌انداز جدید تحت عنوان صندوق «یکم» در بانک مسکن تشکیل شود و سه نوع وام خرید برحسب طبقه‌بندی شهرها توسط این صندوق در اختیار متقاضیان قرار بگیرد.

تا لحظه تنظیم این خبر و برابر پیشنهادهای چکش‌کاری شده بانک مسکن در کمیته‌های کارشناسی مرجع سیاست‌گذاری پولی، سه نوع وام خرید 40 میلیون، 60 میلیون و 80 میلیون تومانی به ترتیب برای متقاضیان مسکن در «تهران»، «شهرهای بزرگ و متوسط» و «شهرهای کوچک» در نظر گرفته شده است.

پیشنهادی که در قالب صندوق پس‌انداز یکم، عصر دیروز روی میز شورای پول و اعتبار قرار گرفت، صرفا برای «خانه اولی‌ها» تعریف شده است؛ طوری که این سه نوع وام فقط به افراد فاقد سابقه مالکیت مسکن، قابل پرداخت است. با این حال تا لحظه قبل از شروع بررسی نهایی این طرح در شورا، دو اختلاف نظر کارشناسی بین پیشنهاد کنندگان و عوامل تصویب وجود داشته که به «تعداد تسهیلات قابل پرداخت در هر سال» و «شهر واجد شرایط وام 80 میلیونی» مربوط است.

پیشنهادکننده صندوق پس‌انداز یکم، پرداخت 100 تا 150 هزار فقره تسهیلات مسکن در هر سال را برای کل این 3 نوع وام پیش‌بینی کرده و با توجه به سطح قیمت مسکن در تهران که فاصله زیادی با سایر کلان‌شهرها و نقاط دیگر کشور دارد، برای لحاظ کردن دغدغه و حساسیت بانک مرکزی بابت احتمال آثار تورمی وام، تسهیلات 80 میلیون تومانی را فقط برای تهران در نظر گرفته است. اما ظاهرا در کمیته‌های کارشناسی، این وام برای تهران و مراکز استان‌ها دیده شده است و قرار بوده عصر دیروز تصمیم نهایی در این باره در شورای پول و اعتبار، مشخص شود.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، تسهیلات سه سطحی صندوق پس‌انداز «یکم» مشروط به سپرده‌گذاری حداقل یکساله متقاضیان واجد شرایط (خانه اولی‌ها)، از سوی بانک مسکن پرداخت خواهد شد به این صورت که معادل نصف یکی از سه نوع وام‌های 40، 60 و 80 میلیونی، باید سپرده‌گذاری صورت بگیرد. نرخ سود این تسهیلات برای رعایت مقررات بانک مرکزی در حوزه صندوق‌های پس‌انداز مسکن، 14 درصد پیش‌بینی شده است و نیازی به پرداخت مابه‌التفاوت یارانه سود از سوی دولت هم نیست.

اما در این طرح، برای اولین بار در تاریخ تامین مالی مسکن، چالش «کسری منابع صندوق پس‌انداز مسکن» پیش از راه‌اندازی آن، مورد توجه دولت و نظام بانکی قرار گرفته و برای رفع آن، برنامه‌ریزی شده است. پافشاری‌های بانک مرکزی در طول دو سال گذشته بر سر تعیین تکلیف مکانیزم درونی کارکرد صندوق پس‌انداز که تاکنون مانع افزایش اساسی سقف وام خرید مسکن شده، سرانجام باعث شد با تدبیر مشترک، یک منبع شفاف و قابل وصول، برای کسری منابع صندوق پس‌انداز در اختیار بانک مسکن قرار بگیرد.

این منبع از محل «خط اعتباری اولیه مسکن‌مهر»، مابه‌التفاوت سپرده متقاضیان تا سقف جدید وام را برای بانک مسکن تامین می‌کند. به عبارت دیگر در صورت تصویب نهایی این طرح در جلسه عصر دیروز شورای پول و اعتبار، برای اولین بار، بانک مسکن بدون آنکه به منابع داخلی‌اش برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن وابسته باشد، به منابع بیرونی فراهم شده از سوی بانک مرکزی و دولت، متکی می‌شود و از این طریق نگرانی «کسری منابع در میانه راه»، مرتفع می‌شود.

طرح استفاده مجدد از خط اعتباری مسکن‌ مهر، در اوایل دولت یازدهم از سوی وزارت راه و شهرسازی برای تامین مالی برنامه‌های جدید بخش مسکن همچون مسکن اجتماعی، وام خرید و حتی تکمیل باقی مانده‌های مسکن‌مهر، مطرح شد و حالا به عنوان دومین طرح پیشنهادی برای وام خرید مسکن، در جلسه شورای پول و اعتبار مطرح شده است. خط اعتباری یا همان استقراض از بانک مرکزی، یک‌بار آثار تورمی خود را بابت رشد نقدینگی و پایه پولی، بر اقتصاد گذاشته و چنانچه این خط بدون شارژ مجدد، دوباره مورد استفاده قرار بگیرد، دیگر همچون بار اول، اثر تورمی و منفی بر اقتصاد کشور نخواهد داشت.

در قالب این طرح، اجازه‌ای که سال گذشته برای استمهال سه ساله 5 هزار میلیارد تومان از خط اعتباری 50 هزار میلیارد تومانی مسکن‌مهر به بانک مسکن داده شده بود، حداقل برای 7 سال دیگر تمدید می‌شود تا بانک مسکن از محل بازپرداخت اقساط ماهانه صاحبان مسکن‌مهر، بتواند کسری منابع صندوق پس‌انداز یکم را تامین کند. سالانه بین 2 هزار تا 2500 میلیارد تومان توسط صاحبان مسکن‌مهر به بانک مسکن قسط داده می‌شود که این رقم به تدریج و با افتتاح باقی مانده پروژه‌های مسکن‌مهر، بیشتر نیز خواهد شد.

البته اختلافی تا پیش از برگزاری جلسه عصر دیروز شورای پول و اعتبار درباره مدت زمان استمهال وجود داشت طوری که بانک مسکن و وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد فریزشدن پروسه بازگشت خط اعتباری به بانک مرکزی برای حداقل 10 تا 15 سال را داشته‌اند. هر چقدر طول زمان استمهال طولانی‌تر شود، منابع مالی بیشتری در اختیار صندوق پس‌انداز و بانک مسکن قرار می‌گیرد و به واسطه آن، امکان وام‌دهی به خانه‌اولی‌ها هم به لحاظ تعداد فقره و هم به لحاظ سقف وام، بیشتر خواهد شد.

در مدل پیشنهادی صندوق پس‌انداز «یکم»، اقساط وام 60 میلیون تومانی ماهانه حدود 860 هزار و اقساط ماهانه وام 80 میلیون تومانی نیز حدود یک میلیون و 100 هزار تومان تعیین شده است که این ارقام با توجه به میانگین اجاره بهای ماهانه و سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار که در تهران حدود یک میلیون و 400 هزار تومان است، پایین تر بوده و اقساط، حالت «در استطاعت» دارند.

همچنین طول مدت زمان بازپرداخت تسهیلات خرید صندوق یکم نیز حدود 12 سال پیش‌بینی شده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد» چنانچه در جلسه عصر دیروز شورای پول و اعتبار، با طرح صندوق پس‌انداز یکم به همین شکل پیشنهاد اصلاحی، موافقت شود، در عمل از اواخر خرداد 94 علمیات اجرایی آن در بانک مسکن شروع خواهد شد اما سری اول این تسهیلات با توجه به شرط سپرده گذاری در خرداد 95 به دست متقاضیان خواهد رسید.

با این حساب، سیگنال‌های مثبت حاصل از تصویب این طرح در بازار مسکن از فردای اعلام این مصوبه باعث تحریک سازنده‌ها به سرعت بخشیدن به پروژه‌های نیمه تمام و سرمایه‌گذاری برای تکمیل سریع و شروع ساخت‌و‌سازهای جدید خواهد شد تا در یکسال آینده، عرضه‌های جدید بتواند پاسخگوی متقاضیان وام‌دار و دارای قدرت خرید به نسبت کافی، باشد. با تصویب این صندوق، پیش‌بینی می‌شود شوک مثبتی به سازنده‌ها و سمت عرضه وارد شود و رکود سنگین ساخت‌و‌ساز، به پایان برسد.

درعین حال شرط سپرده‌گذاری برای پرداخت وام‌های 40 و 60 و 80 میلیونی، مانع هجوم تدریجی متقاضیان به بازار خرید می‌شود ضمن اینکه شرط مکمل «خانه‌اولی بودن» نیز از ورود تقاضای سفته‌بازانه به بازار وام و تحریک قیمت جلوگیری خواهد کرد. با این حال چنانچه ظرفیت تسهیلات این صندوق که قرار است حدود 150 هزار فقره باشد، کمتر از نیاز واقعی در سمت تقاضای مصرفی باشد باعث ایجاد رانت و خرید و فروش امتیاز این وام‌های ویژه در بازار غیررسمی خواهد شد.

با تصویب راه‌اندازی این صندوق، در قالب وام 80 میلیونی، عملا منابعی معادل 130 میلیون تومان در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد که شامل 40 میلیون اصل سپرده، 80 میلیون وام و 10 میلیون وام جعاله خواهد بود. برای وام‌های 40 و 60 میلیونی نیز به همین نسبت، منابع در اختیار متقاضی قرار خواهد گرفت.

با فرض محاسبه تسهیلات 80 میلیونی بدون اصل سپرده و وام جعاله، قدرت خرید مسکن در تهران با توجه به میانگین قیمت متری 4 میلیون تومان، برای خرید آپارتمان متوسط متراژ، به حدود 27 درصد قیمت مسکن خواهد رسید. همچنین قدرت خرید وام 60 میلیون تومانی در سایر شهرها نیز با توجه به متوسط قیمت متری 4/ 1 میلیون تومانی خانه در کل کشور و 2 میلیونی در شهرهای بزرگ به حدود 43 درصد می‌رسد که در مقایسه با توان وام های قبلی، رقم مناسبی ارزیابی می‌شود.

سومین طرحی که جزئیات پیشنهادی آن در جلسه عصر دیروز شورای پول و اعتبار قرار بود بررسی شود، طرح آزادسازی پرداخت تسهیلات خرید مسکن در سایر بانک‌ها و انحصار‌شکنی از پرداخت تسهیلات در بانک مسکن بود. این طرح نیز تیر ماه سال گذشته از جانب وزیر راه و شهرسازی و با هدف رقابتی کردن بازار پرداخت تسهیلات خرید، مطرح شد.

چنانچه انحصار وام خرید که از سال 87 با مصوبه بانک مرکزی مبنی بر ممنوعیت پرداخت وام خرید توسط همه بانک‌ها جز بانک مسکن به وجود آمد، هم اکنون با تصویب شورای پول و اعتبار لغو شود، تحت تاثیر رقابت بین بانکی، شرایط پرداخت تسهیلات به متقاضیان سهل تر خواهد شد. در قالب طرح سومی که قرار بود عصر دیروز در شورای پول و اعتبار بررسی شود، سه نوع وام 30، 40 و 50 میلیون تومانی به ترتیب برای شهرهای کوچک، شهرهای متوسط و تهران در نظر گرفته شده است که البته با سود رایج بانکی و احتمالا بدون نیاز به شرط حتمی سپرده‌گذاری پرداخت خواهد شد.

در قالب این طرح، چه خانه اولی و چه سایر متقاضیان مسکن دارای سابقه مالکیت، می‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند. طرح چهارم نیز به پیشنهاد زمستان سال گذشته بانک مسکن برمی گردد که برای تقویت سقف کنونی تسهیلات 45 میلیونی و 60 میلیونی از محل اوراق، قرار بود بررسی شود. در صورتی که این طرح به تصویب رسیده باشد، سقف وام حاوی 35 میلیون خرید و 10 میلیون تومان جعاله به 60 میلیون تومان افزایش می‌یابد و سقف وام 50 میلیونی به اضافه 10 میلیون جعاله که برای زوج‌های فاقد سابقه مالکیت هستند نیز به 70 میلیون تومان افزایش خواهد یافت.

فرق این تسهیلات با تسهیلات صندوق یکم در این است که در این تسهیلات نیازی به سپرده‌گذاری نیست و برای آن باید اوراق خریداری شود.

به عبارت دیگر این وام‌های 60 و 70 میلیونی، برای بانک تعهدآور نیست و هر زمان که اوراق در فرابورس وجود داشته باشد، تسهیلات قابل پرداخت است.