موانع جذب وام خانه‌ اولی

همه کانال‌های فعال در بازار رسمی «وام خرید مسکن» تحت تاثیر شرایط جدید بازار ملک، با شوک منفی از جنس «افت شدید قیمت» یا «کاهش تقاضا» روبه‌رو شده است.
 
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حال حاضر با وجود آزادسازی پرداخت وام خرید مسکن در سیستم بانکی، این فقط بانک مسکن است که از دو کانال «اوراق» و صندوق «یکم»، به ترتیب تسهیلات بدون سپرده و وام نیازمند سپرده‌گذاری، برای خرید مسکن ارائه می‌دهد. بررسی آخرین وضعیت این دو کانال، از ثبت «رکورد یک‌ساله کمترین قیمت فروش اوراق مسکن» و همچنین «افت تدریجی حجم استقبال از وام مسکن یکم» طی یک ماه اخیر حکایت دارد. 
 
صندوق پس‌انداز «یکم» 19 خرداد امسال برای پرداخت وام خرید مسکن به گروه خاصی از تقاضا - خانه‌اولی‌ها یا همان زوج‌های فاقد سابقه مالکیت- تشکیل شد تا مشروط به یک‌سال سپرده‌گذاری معادل نصف تسهیلات، به سپرده‌گذاران تهرانی 80 میلیون تومان و به متقاضیان شهرهای بزرگ و کوچک به ترتیب 60 و 40 میلیون تومان وام خرید مسکن پرداخت کند. 
 
ورود گروه خاص تقاضای مسکن به صندوق «یکم» در 19 روز اول ثبت‌نام در شعب بانک مسکن، برابر حد انتظار و حتی بیشتر از روزهای اول شروع به کار سایر صندوق‌های پس‌انداز مسکن که در یکی دو دهه اخیر در این بانک شکل گرفت، بود به طوری که تا اوایل تیرماه، روزانه 216 نفر در صندوق «یکم» به‌عنوان متقاضی قطعی وام خانه‌اولی، سپرده‌گذاری و افتتاح حساب انجام دادند. اما بعد از اعلام توافق هسته‌ای در اواخر تیر، روند سپرده‌گذاری در این صندوق، با استقبال سرد روبه‌رو شد و حجم ثبت‌نام روزانه در 41 روز اول یعنی تا پایان اولین ماه تابستان94 به 193 نفر رسید.
 
هم‌اکنون طبق آخرین آمار فعالیت صندوق «یکم» که مربوط به دو ماه اول فعالیت آن (دقیقا 65 روز تقویمی) می‌شود، تحت تاثیر کاهش نرخ ورود در هفته‌های اخیر، حجم ثبت روزانه متقاضیان به 176 روز نزول کرده است. 
 
در این مدت 11 هزار و 464 نفر در کل کشور برای دریافت وام خرید مسکن خانه‌اولی، در صندوق «یکم» سپرده‌گذاری کرده‌اند که این میزان تقاضای قطعی حدود 18 درصد کمتر از انتظار اولیه مقامات بانکی است. 
 
در مصوبه تاسیس صندوق پس‌انداز «یکم»، ظرفیت سالانه وام‌دهی، رقمی معادل 84 هزار فقره تسهیلات تعیین شده است به این معنی که ماهانه حدود 7 هزار نفر باید در این صندوق به اندازه نصف سقف تسهیلات، سپرده‌گذاری انجام دهند تا بعد از یک‌سال، از خرداد 95، پرداخت سری اول تسهیلات آغاز شود. 
 
هر چند باوجود تغییر ناگهانی شیب تقاضا برای این نوع وام خرید مسکن، مسوولان بانکی همچنان به افزایش روند ثبت‌نام در صندوق «یکم» از نیمه دوم امسال امیدوارند اما در این میان، برخی اظهارنظرها در فضای مجازی، به شیوع تحلیل‌های نادرست درباره علت کاهش استقبال از تسهیلات 80 میلیونی دامن زده و باعث تاثیرگذاری منفی روی افرادی شده که قصد دارند در آینده نزدیک، با تجهیز مالی خود (تبدیل دارایی‌های غیرنقد به منابع قابل سپرده‌گذاری) وارد این صندوق شوند.

در حال حاضر، برخی ناظران بازار وام مسکن تصور می‌کنند 80 میلیون تومان تسهیلات در تهران، مبلغ موثری برای پوشش قدرت خرید مسکن محسوب نمی‌شود و چون در سایر شهرها نیز همین استدلال را به‌کار می‌برند، تغییر نزولی ثبت‌نام در صندوق یکم را به این موضوع ربط می‌دهند.

این در حالی است که بررسی‌های کارشناسی و چندجانبه نشان می‌دهد: با توجه به سطح فعلی میانگین قیمت مسکن در کل کشور، وام خانه اولی در تهران و سایر شهرها، به ترتیب 40 درصد و 60 درصد قدرت خرید آپارتمان‌های مخصوص زوج‌های فاقد مسکن -50 مترمربع- را پوشش می‌دهد که به نسبت و در قیاس با گذشته، رقم مناسبی است. بنابراین عوامل دیگری در رویگردانی از این تسهیلات نقش دارند.

این بررسی مشخص می‌کند: هم‌اکنون 5 مانع اقتصادی جلوی جذب حداکثری تقاضا برای وام خانه‌اولی را گرفته و در «متقاعدکردن متقاضیان واجدشرایط» برای سپرده‌گذاری در این صندوق اختلال به‌وجود آورده است. 
 
ترجیح تقاضا به وام بی‌سپرده
 
مهم‌ترین عامل بروز شوک منفی در روند ثبت‌نام وام خانه‌اول، به همزمانی بین «شروع به کار صندوق پس‌انداز مسکن یکم» و «اتمام دوره اواخر رکود مسکن» برمی‌گردد. در شرایط کنونی، سمت تقاضا با اطلاع از تخلیه حباب قیمتی و ورود بازار مسکن به دوره ثبات قیمت، «خرید» را به «انتظار» ترجیح می‌دهد؛ در نتیجه، متقاضیان خانه‌اولی تمایلی به سپرده‌گذاری یکساله برای دسترسی به وام مسکن یکم ندارند و در فضای کنونی، استفاده از اوراق مسکن -که به محض اراده برای دریافت آن، بدون نیاز به سپرده‌گذاری می‌توانند به تسهیلات 60 میلیونی خرید مسکن دست پیدا کنند- را به صلاح خود می‌دانند. این موضوع به مانند دیوار جداکننده بین تقاضا و وام مسکن خانه‌اول، بخشی از متقاضیان را متوجه کانال اوراق کرده است.

کارشناسان معتقدند: اگر صندوق پس‌انداز، زودتر از این، مثلا در همان نیمه سال گذشته که درخواست تشکیل آن از طرف متولیان بخش مسکن مطرح شد، شکل می‌گرفت، در فاصله تخلیه حباب قیمت مسکن که تقاضا از بازار معاملات خارج بود و میل حداکثری برای سپرده‌گذاری وجود داشت، متقاضیان جذب صندوق می‌شدند و سری اول وام‌ها در همین سال جاری به دست واجدان شرایط می‌رسید که نتیجه آن، به خروج سریع‌تر از رکود منجر می‌شد. 
 
اثر آزادسازی همزمان وام خرید
 
از طرفی، «آزادسازی پرداخت وام خرید مسکن بدون سپرده» در سایر بانک‌ها که آن هم همزمان با مجوز راه‌اندازی صندوق یکم، اعلام شد، هم‌اکنون بخشی از متقاضیان مسکن را متوجه این مسیر بدون وقفه کرده است. البته هنوز بانک‌ها، کانال سوم را باز نکرده‌اند اما سمت تقاضا امیدوار است، این کانال به مراتب زودتر از موعد پرداخت وام خانه‌اولی که حداقل یک‌سال آینده است، باز خواهد شد.
 
شرایط بازار خلاف جهت پس‌انداز
 
در این میان، سیگنال‌های متعدد از درون بازار مسکن که به شکل «افزایش فایل‌های فروش»، «تعدیل قیمت‌های پیشنهادی تا سطح قیمت آپارتمان‌های معامله‌شده» و همچنین «آمادگی پیش‌فروش حجم زیادی ساختمان در حال ساخت» منعکس می‌شود، باعث شده سمت تقاضا مصمم‌تر از اوایل تابستان تصمیم به خرید بگیرد. 
 
تحریک به عدم سپرده‌گذاری از ناحیه اوراق
 
در بازار فرابورس، خانه‌اولی‌ها– یعنی گروهی که مشمول دریافت وام مسکن صندوق یکم است- می‌توانند 60 میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند در حالی که به سایر متقاضیان اوراق، حداکثر 45 میلیون تومان پرداخت می‌شود. طی یک ماه اخیر، از یکسو خبر افزایش سقف اوراق مسکن خانه‌اولی‌ها به 70 میلیون تومان و از سوی دیگر کاهش شدید قیمت اوراق، در نقش عوامل چهارم و پنجم، متقاضیان خانه‌اولی را از کانال صندوق یکم دورتر کرد.
 
روند ثبت‌نام تهرانی‌ها در دو ماه اول فعالیت صندوق یکم نشان می‌دهد: در پایتخت، میزان سپرده‌گذاری روزانه متقاضیان از 59 نفر در هفته‌های اول، به 48 نفر در 41 روز و 42 نفر در مدت 42 روز کاهش پیدا کرده است. 
 
رد یک شایعه درباره صندوق یکم
 
به گزارش «دنیای اقتصاد» در روزهای اخیر به دنبال شایعه اول که درباره صندوق مسکن یکم مطرح شد، شایعه دومی نیز شکل گرفت مبنی بر اینکه ادامه روند کاهشی سپرده‌گذاری در صندوق مسکن یکم، بانک مسکن را سال آینده برای پرداخت وام خانه‌اولی، با مشکل کمبود منابع روبه‌رو می‌کند و احتمال دارد، سپرده‌گذاران کنونی نتوانند سر موعد مقرر، وام خود را دریافت کنند! 
 
تحقیقات «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد، هم‌اکنون متولیان صندوق پس‌انداز یکم، هیچ نگرانی از بابت منابع پشتیبان و تامین‌کننده تسهیلات 80، 60 و 40 میلیون تومانی ندارند. 
 
بانک مرکزی برای راه‌اندازی این صندوق، منابع حاصل از بازپرداخت تسهیلات مسکن‌مهر را به‌عنوان مکمل سپرده‌های متقاضیان در این صندوق، تعیین کرده و با مجوزی که به بانک مسکن از بابت افزایش دوره تنفس خط اعتباری مسکن‌مهر داده است، این بانک مجاز است به مدت 10 سال، اقساط وام‌های مسکن‌مهر را در جهت «تامین کسری حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم» استفاده کند. 
 
به این ترتیب، با توجه به اینکه ماهانه حدود 200 میلیارد تومان از محل پرداخت اقساط مسکن‌مهر توسط مالکان واحدهای مسکونی مهر به بانک مسکن واریز می‌شود، این بانک عملا با مازاد منابع روبه‌رو است و دلیلی برای کسری منابع صندوق یکم وجود نخواهد داشت. 
 
پایین‌ترین قیمت اوراق مسکن
 
به گزارش «دنیای اقتصاد» قیمت هر فقره اوراق مسکن در مرداد امسال به پایین‌ترین سطح یک‌سال اخیر رسید و هم‌اکنون در دامنه 71 تا 72 هزار تومان متوقف مانده است.
 
ارزش فروش تک اوراق مسکن نسبت به سال گذشته همین موقع 22درصد ارزان شده و از حدود 91 هزار تومان در مرداد 93 به سطح 71 هزار تومان رسیده است.
 
این افت قیمت به‌رغم انتقال بخشی از تقاضای مصرفی از کانال صندوق یکم به کانال اوراق، رخ داده است. کارشناسان دو علت را برای این رکورد قیمتی مطرح می‌کنند. 
 
علت اول به افزایش حجم انتشار اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس برمی‌گردد که میزان عرضه را 23 درصد نسبت به تابستان پارسال افزایش داده و به بالای 500 میلیارد تومان در ماه رسانده است. در حال حاضر، حجم کلی تقاضای اوراق مسکن 18 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش پیدا کرده است که البته ناشی از خروج تقاضای سفته‌بازی و جایگزین شدن تقاضای مصرفی است.

این اتفاق علت دوم تعدیل قیمت اوراق محسوب می‌شود که نتیجه آن باعث شده هم‌اکنون سطح عرضه و تقاضای اوراق مسکن تقریبا سربه‌سر شود. سال گذشته در ماه‌های میانی سال، حجم تقاضا به قدری فراتر رفت که 38 درصد بیشتر از عرضه اوراق شد. این اتفاق سبب شد در نیمه سال، قیمت تک اوراق 500 هزار تومانی به مرز 100 هزار تومان برسد.