کوچک سازی، موتور متحرکه سوداگری در بازار مسکن

درحالی برخی از کارشناسان مسکن، کوچک‌سازی را راهی برای برون‌رفت این بازار از بحران می‌دانند که بررسی‌ها نشان می‌دهد، کوچک‌سازی هیج تاثیری در خانه‌دار کردن مردم ندارد و صرفا زمینه را برای افزایش تقاضای سرمایه‌ای و ایجاد سوداگری در این بازار فراهم می‌کند.

 

به گزارش خبرگزاری ایسنا، آمارها نشان می‌دهد وضعیت بازار مسکن روزبه‌روز بحرانی‌تر و لزوم مداخله دولت برای سروسامان دادن این بازار بیشتر می‌شود. در این میان گزینه‌های متفاوتی پیش‌روی دولت چهاردهم است. برخی از این گزینه در دولت‌های گذشته اجرایی شده و به خوبی نتایج خود را نشان داده است. کوچک‌سازی مسکن یکی از همان راه‌هایی است که برخی از کارشناس‌ها آن را برای عبور از بحران مسکن پیشنهاد می‌دهند؛ راه‌حلی که پیش‌تر نیز در دهه ۷۰ عملیاتی شد و افزایش سه برابری قیمت مسکن را ایجاد کرد.

 

نتایج برسی‌ها نشان می‌دهد، که هرگاه دولت با کوچک کردن متراژ خانه به دنبال بالابردن درصد مالکیت در کشور بود، نه تنها مردم خانه‌دار نشدند بلکه قیمت مسکن چند برابر شد. علاوه براین داده‌ها، خود مردم نیز علاقه‌ای به خرید خانه کوچک ندارند. به عبارت بهتر کوچک‌سازی نیاز مصرفی را جواب نمی‌دهد و تنها تولید نیاز سرمایه‌ای در بازار مسکن می‌کند. داده‌های جدیدترین گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران که توسط بانک مرکزی منتشر شده، نشان می‌دهد میزان خرید خانه در مناطقی از شهر تهران که تراکم بیشتری دارد و خانه‌های کوچکتری ساخته شده، کمتر از مناطقی است که خانه‌های بزرگتری دارند. همچنین، داده‌های آخرین گزارش مرکز سرشماری نشان می‌دهد متراژ خانه بیشتر ایرانی‌هایی که مالک خانه هستند، بیشتر از ۸۰ متر است. از سوی دیگر، برخی از کارشناسان حوزه مسکن از قبیل محمدصالح شکوهی بیدهندی و بهزاد عمران‌زاده معتقد هستند کوچک‌سازی تاثیری در افزایش قدرت خرید خانه ندارد و این کالا را بیش از پیش سرمایه‌ای می‌کند.

 

موافقان ساخت «میکرو آپاتمان‌ها» معتقد هستند، گرانی مسکن عاملی است که نمی‌گذارد متقاضیان خانه، مالک آن شوند. پس می‌توان با ساخت خانه‌های کوچک‌تر قیمت آن را کاهش داد تا افراد بیشتری صاحب خانه شوند. این درحالی است که با شروع کوچک‌سازی مسکن کشور، قیمت مسکن افزایش داشته است. یعنی در مدت چهار سال ۷۲ تا ۷۶ خانه از متری ۵۱ تا ۵۳ هزار تومان به ۱۵۷ هزار تومان رسید.

 

همچنین براساس داده‌های سرشماری سال ۹۵ درصد مالکیت واحدهای کوچک کمتر از واحدهای بزرگ است. این آمار به خوبی نشان می‌دهد خانه‌های کوچک صرفا توان پاسخ به نیاز سرمایه‌ای دارد که به معنای ایجاد بستر سوداگری در بازار مسکن است. (به نمودار شماره یک مراجعه شود.)

 

 

حتی اگر به پیشینه افزایش قیمت مسکن که در کشور با این اقدام رخ داد نیز توجه نشود. با استناد به آخرین گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در مرداد ماه توسط بانک مرکزی می‌توان گفت، کوچک کردن مسکن هیچ ربطی به کاهش قیمت آن و خانه‌دار کردن افراد و خانواده‌های مستاجر ندارد. در این گزارش به طور دقیق آمده است. «توزیع معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در مرداد ماه سال ۱۴۰۳ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۰/۱۴درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۱۰، ۲ و ۴ به ترتیب با سهم ۷/۹، ۱/۸ و ۷/۷درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.» این در حالی است که براساس همین گزارش قیمت یک متر آپارتمان در مناطق ۲، ۴ و ۵ به ترتیب از دیگر مناطق گران‌تر است. (به نمودار دو مراجعه شود.)

 

 

با توجه به آمارهای منتشر شده، مردم تمایلی به خرید خانه‌های خیلی کوچک ندارند. در این خصوص نیز می‌توان با استناد به گزارش بانک مرکزی اظهار کرد، تنها ۷/۵۵درصد بازار معاملات به خانه‌های زیر ۸۰ متر اختصاص دارد و سهم واحدهای زیر ۵۰ متر تنها ۵/۱۶درصد بازار است. به بیان جزئی‌تر ۷/۱۱درصد معاملات بازار مسکن اختصاص به واحدهای با متراژ ۵۰ – ۴۰ متر را دارد. ۴/۳درصد معاملات مربوط به خانه‌هایی است که بین ۴۰ تا ۳۰ متر هستند و فقط ۵/۰درصد معاملات مسکن در مرداد ماه به واحدهای زیر ۳۰ متر اختصاص دارد. به بیان دیگر، مردم علاقه‌ای به خانه کوچک برای صاحب خانه شدن، ندارند و ساخت واحدهای کوچک بازار سرمایه‌ای مسکن را داغ‌تر می‌کند.

 

در این خصوص محمدصالح شکوهی بیدهندی عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت، گفت: «عرضه واحدهای ۲۵ متری عامل جذب سرمایه‌های خُرد به بازار زمین و مسکن است. همین امر علت ایجاد تورم برای بازار مسکن می‌شود.» (به نمودار سه مراجعه شود.)

 

 

 

محمدصالح شکوهی بیدهندی عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت درخصوص بی‌تاثیری ساخت واحدهای کوچک برای خانه‌دار شدن مردم، گفت: «در واقع، عرضه میکرو آپارتمان عامل جذب سرمایه‌های خُرد به بازار زمین و مسکن است. همین امر علت ایجاد تورم برای بازار مسکن می‌شود. در حال حاضر، به علت آنکه نگاه سرمایه‌ای به مسکن و زمین وجود دارد، بازار مسکن دچار تورم شده است. همین امر، میزان تورم زمین و مسکن را از تورم عمومی جامعه بیشتر کرده است. ساخت و عرضه مسکن کوچک مقیاس در واقع، به جریان سرمایه‌داری بخش مسکن دامن می‌زند و به طور طبیعی قیمت این واحدها را گران می‌کند.» در این خصوص بهزاد عمران‌زاده رئیس اندیشکده شهر ایرانی اسلامی نیز گفته است: «ساخت مسکن کوچک مقیاس تنها سرمایه‌های خُرد را جذب بازار مسکن می‌کند و قیمت آن را افزایش می‌دهد. زیرا مسکن را از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل می‌کند.»