سناريوي پاييزي معاملات مسكن

با عبور يك هفته‌اي از فصلي كه همه‌ساله معاملات مسكن در آن _ نسبت به سه فصل ديگر _ به اوج مي‌رسد مشخص شده امسال بازار تابستاني املاك تهران اگر چه از بهار به مراتب فعال‌تر بوده اما طي سه ماه اخير، روند ماهانه معاملات سير نزولي را طي كرده طوري كه در شهريور كل معاملات ملكي (شامل خريد و اجاره) 20 درصد در مقايسه با تير و 11 درصد در مقايسه با مرداد افت داشته است.

اين عملكرد دو پهلو از يك‌سو نتيجه حضور در سال دوم رونق مسكن بعد از ركود عميق سال 88 است كه توانسته فصل به فصل، صعود معاملات و بعضا قيمت‌ها را به همراه داشته باشد و از سوي ديگر واكنش بازار مسكن به وقايعي است كه طي تابستان امسال به ترتيب با اجراي طرح تعزيرات و رخداد ماه رمضان، دامن بازار را گرفت.

شرايط كنوني در عين حال مي‌تواند نشانه‌اي قابل اتكا براي پيش‌بيني ‌رفتار پاييزي بازار مسكن باشد. طبق تاز‌ه‌ترين آمارهاي ثبت شده در سامانه رهگيري معاملات مسكن، طي فصل تابستان امسال بيش از 53 هزار فقره معامله ملكي مربوط به خريد و اجاره آپارتمان مسكوني در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران منعقد شده كه اين حجم نقل‌وانتقال نسبت به بهار سال جاري و تابستان سال گذشته به ترتيب 14 درصد و 15 درصد افزايش داشته است.

در برابر اين دو نرخ رشد، معاملات ماهانه مسكن طي فصل اخير از 20 هزار فقره در تيرماه به 17900 فقره در مردادماه و 16 هزار فقره در شهريورماه رسيده است كه افت آرام بازار در اين فصل به رغم قرارداشتن سطح معاملات در اوج، كاملا محرز است.

اكنون آنچه براي فصل پاييز قابل پيش‌بيني است گسترش بازار معاملات مسكن در مقايسه با دو فصل قبل است كه در بدترين حالت ممكن، تكرار روند تابستاني دور از انتظار نخواهد بود. تحليلگران بازار مسكن در اين باره معتقدند انگيزه خريداران مسكن در فصل تابستان به خاطر رشد ناگهاني قيمت‌ كه بعد از يك‌سال ناگهان از بهار 90 شروع شد، افت كرد و هر چند ميزان رشد قيمت _ 8 تا 10 درصد _ كمتر از نرخ تورم بود، اما اين تصور را به وجود آورد كه در سه ماه تابستان رشد ارزش معاملاتي آپارتمان شدت بگيرد، اما حالا عدم سبقت نرخ رشد قيمت مسكن از نرخ تورم اطمينان‌خاطر را در بازار املاك برقرار كرده كه در اين وضعيت احتمال تقويت خريد مصرفي در بازار وجود دارد.

آنچه را كه تحليلگران درباره واكنش خريداران مسكن به شرايط تابستاني اعلام مي‌كنند، آمار سامانه رهگيري نيز تاييد مي‌كند. در فصل تابستان امسال عامل كاهش ماهانه حجم كل معاملات، افت حجم قراردادهاي خريد بوده به طوري كه تعداد مبايعه‌نامه‌هايي كه در بنگاه‌هاي مسكن شهر تهران طي تابستان 90 تنظيم شده هر ماه نسبت به ماه قبل حدود 2 هزار فقره كاهش پيدا كرده است.

در تيرماه 16 هزار معامله خريد واحد مسكوني در پايتخت به ثبت رسيد كه اين عدد در مرداد به 14 هزار و 300 فقره و در شهريور به 12 هزار فقره رسيد. اين در حالي است كه حجم معاملات مربوط به اجاره آپارتمان در تهران طي تابستان سال جاري در سطح ماهانه 3 هزار فقره اجاره‌نامه ثابت بوده است.

بنابراين در فصلي كه گذشت عمده كاهش معاملات مسكن متوجه خريد بوده است و به رغم آنكه رشد اجاره‌بها شديدتر از رشد قيمت بوده اما از حجم معاملات اجاره كاسته نشد.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» در حال حاضر شتاب رشد اجاره‌بها در تهران نسبت به اوايل تابستان كمتر شده است، بنابراين شرايط براي نقل و انتقال در بازار اجاره مناسب‌تر از تابستان است و اين احتمال وجود دارد كه طي فصل پيش‌رو علاوه بر خريد‌وفروش، معاملات اجاره نيز نسبت به فصل قبل افزايش يابد.

در اين باره مشاوران ‌املاك معتقدند: در پاييز امسال انتظار مي‌رود معاملات مسكن افزايش يابد اما دغدغه‌اي بابت افزايش محسوس قيمت مسكن تا پايان سال وجود نخواهد داشت. مشاوران‌املاك با اشاره به ايام محرم در انتهاي پاييز از روي تجربه سال‌هاي گذشته پيش‌بيني مي‌كنند: شتاب معاملات مسكن در پاييز برخلاف تابستان، با نزديك‌شدن به انتهاي فصل به اوج مي‌رسد.

گزارش «دنياي‌اقتصاد» از جزئيات معاملات تابستاني در بازار مسكن تهران حاكي است: در اين فصل از سال جاري 53 هزار و700 فقره معامله به ثبت رسيده كه 42 هزار و 300 فقره آن براي خريد و مابقي براي اجاره آپارتمان بوده است.

اين در حالي است كه در تابستان سال قبل 46 هزار و 800 معامله ملك مسكوني در تهران توسط مشاوران ‌املاك ثبت شد كه از اين تعداد 39 هزار فقره براي خريد و مابقي براي اجاره بوده است. بازار معاملات مسكن شهر تهران در تابستان امسال نسبت به بهار به لحاظ حجمي 14 درصد افزايش يافت و نسبت به تابستان قبل نيز رشد 15 درصدي را تجربه كرد.

100 هزار معامله در نيمه‌اول

براين اساس حجم كل معاملات مسكن در نيمه اول امسال در تهران به رقم 100 هزار فقره انواع قرارداد خريد و اجاره رسيد كه در مقايسه با 85 هزار قرارداد نيمه اول سال گذشته، حجم معاملات 6/17 درصد افزايش پيدا كرده است. در 6 ماه اول سال جاري از 100 هزار معامله ملكي، 82 هزار معامله به بخش خريد اختصاص داشته است.

آمار پيش‌فروش تابستاني مسكن

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» آمارهاي سامانه رهگيري معاملات مسكن نشان مي‌دهد حدود 3 درصد نقل و انتقال‌ها در بازار مسكن متعلق به پيش‌فروش‌ است. در تابستان امسال از 53 هزار معامله ملك مسكوني ثبت شده، فقط 1500 فقره به پيش‌فروش اختصاص پيدا كرده است.

همچنين بازار پيش‌خريد مسكن در نيمه اول امسال ثبت 2500 فقره معامله را تجربه كرده كه در مقايسه با مدت مشابه سال قبل كه 1500 فقره قرارداد پيش‌خريد تنظيم شده بود، پيش‌فروش‌ها 66 درصد افزايش يافته است. علت رشد معاملات در بازار پيش‌فروش طي نيمه اول امسال به رشد خفيف قيمت مسكن مربوط مي‌شود كه باعث شد خريدهاي آني در ماه‌هاي تابستان كاهش پيدا كند و در مقابل، پيش‌خريد با هدف استفاده مطلوب از شرايط، رونق بگيرد.

بازار انباشته از خريدار مصرفي

آخرین پیش‌بینی‌های به عمل آمده از وضعیت بازار مسکن حاکی از رونق گرفتن معاملات در سومین فصل سال است. معاون بازرسی و عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران با انتقاد از پیش‌بینی‌های غیرکارشناسی برخی افراد مبنی بر افزایش معاملات در شهریور ماه به «دنیای اقتصاد» گفت: اصولا نیمه خرداد تا اواخر تیرماه به عنوان فصل نقل و انتقالات در بازار مسکن شناخته می شود و کاهش معاملات در تابستان به خصوص شهریور امسال، امری کاملا طبیعی بود.

حسام عقبائی افزود: هر ساله تعداد و حجم معاملات مسکن در شش ماهه اول سال بیشتر از سایر ماه‌ها است و تعداد این معاملات در شهریور ماه سیر نزولی طی می‌کند.

وی با اشاره به نرخ ثابت حجم معاملات اجاره بها در سه ماهه تابستان امسال گفت: کاهش حجم معاملات خرید به دلیل اعمال برخی سیاست‌های دولتی به منظور تبدیل مسکن به کالایی مصرفی است.

عقبائی خاطرنشان کرد: هرچند تبدیل مسکن از کالایی سرمایه‌ای به یک کالای مصرفی در کوتاه مدت محقق نمی‌شود، ولی آثار روانی آن اکنون باعث کاهش فعالیت و در برخی موارد حذف سوداگران از شمار متقاضیان خرید ملک شده است.

وی گفت: سیاست مذکور در سال جاری باعث کم‌کاری و حذف 60 درصد خریدهای سرمایه ای از چرخه معاملات مسکن شده است و مهم‌ترین دلیل کاهش معاملات خرید و فروش نیز همین عامل است.

عضو هیات مدیره اتحادیه کشوری مشاوران املاک افزود: در حال حاضر بازار معاملات مسکن انباشته از متقاضیان واقعی است که این مشتریان عمدتا مصرف کنندگان واحدهای مسکونی را تشکیل می دهند.

ثبات قیمت‌ها در پاییز

معاون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به روند رشد حجم معاملات در شش ماهه دوم سال پیش‌بینی کرد: در سال جاری با اجرای قانون تعزیرات در بازار اجاره بها و ایجاد تعادل در این بازار، در نتیجه ثبات ایجاد شده شاهد افزایش انگیزه مردم برای انجام معاملات خواهیم بود.

وی بابیان اینکه در شش ماهه دوم سال با افزایش قیمت مواجه نخواهیم بود به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: تفاهم نامه سازمان تعزیرات حکومتی با اتحادیه مشاوران املاک مبنی بر متخلف دانستن مشاوران املاکی که اقدام به افزایش بیش از 9 درصدی اجاره‌بها کنند امری بسیار کنترل کننده بود.

عقبائی افزود: در صورتی که این تفاهم‌نامه به امضا نمی‌رسید مهار قیمت‌ها در بازار اجاره کاری غیرممکن بود.

وی تصریح کرد: هرچند نمی‌توان انتظار کاهش قیمت‌ها در فصل پاییز را مطرح کرد، اما در این فصل افزایش محسوسی نیز در قیمت ایجاد نمی‌شود و همین ثبات قیمتی انگیزه مردم را برای انجام معاملات افزایش می‌دهد.

عقبائی در پایان خاطرنشان کرد: شرایط موجود در بازار مسکن حاکی از آن است که متقاضیان تا پایان سال 90 دغدغه چندانی برای انجام معامله در این بازار نخواهند داشت.